תקדים משפטי מעניין נקבע השבוע בוועדת הערר במחוז צפון – כאשר פטור מהשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית הוחל גם על בנייה של שטחי מסחר ותעסוקה, הוועדה החליטה לבטל חיוב להיטל השבחה בהיקף של 15 מיליון שקל, שהוטל על החברה המערערת על ידי עיריית נוף הגליל. העירייה דרשה את ההיטל מיזם בעקבות אישור היתר לפרויקט פינוי בינוי ברחוב תירוש בעיר, הפרויקט הראשון בעיר נוף הגליל להתחדשות עירונית.

ההחלטה התקבלה בעקבות ערר שהגישה חברת "תירוש נ.ע התחדשות עירונית" לשומת השבחה שנשלחה על ידי הוועדה המקומית נוף הגליל באוגוסט 2023, לאחר שקיבלה היתרי בנייה לפרויקט ברחוב תירוש אשר כולל 778 יחידות דיור וכן 9,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה.

החברה הגישה ערר באמצעות משרד עורכי הדין לאור, נטען כי יש לבטל את חיוב שטחי המסחר והתעסוקה לאור החלטת מועצת העירייה שקבעה כי שטחים אלו פטורים באופן מלא מהיטלי השבחה. מבדיקה עולה כי אכן העירייה אישרה ב-2020 פטור מהיטלי השבחה כאלו, אשר אושר גם במשרד הפנים.

במקור, הוועדה המקומית דחתה את טענת החברה היזמית וטענה כי בקשת הביטול מהווה פרשנות שגויה להחלטת מועצת העיר ואימוצה עלול לפגוע בעירייה ובאינטרס הציבורי.

לעומת הוועדה המקומית, ועדת הערר המחוזית דווקא קיבלה את עמדת החברה בערר שהוגש, וציינה כי בשנת 2020 החליטה מועצת עיריית נוף הגליל לאשר פטור מלא מהיטל השבחה במיזמי התחדשות עירונית. בהחלטת מועצת העיר אף נכלל הפרויקט ברחוב תירוש, הנמצא במוקד הערר, וזכה לפטור מלא.

בעקבות אישור התכנית, הגישה החברה בקשה להיתר בנייה לשלב הראשון של הפרויקט ותוך חודשיים נערכה שומת השבחה לסך של 15 מיליון שקל. המחלוקת המרכזית בין הצדדים הייתה לגבי תחולת הפטור על שטחי מסחר ותעסוקה.

בחודש ינואר השנה הוגש הערר מטעם החברה באמצעות עורכת הדין ספיר רביב-בובליל ממשרד עורכי הדין לאור, בשיתוף השמאי אמיר פישלר ממשרד "נתיבות יצירה". במסגרת הערר נטען כי פרשנות תכליתית של הוראות לשון החוק מלמדת כי המחוקק אפשר לרשות המקומית לתת פטור מלא לכל מרכיבי הפרויקט במסגרת פינוי-בינוי ולא רק לשטחי מגורים.

הרקע לטענה זו נוגע למחלוקת עם הוועדה המקומית סביב השאלה מה ממרכיבי הפרויקט זכאי לפטור מהשבחה. התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, העוסקת בהיטלי השבחה, מאפשרת פטור מהשבחה מתכניות משביחות, כאשר מתקיימים שני תנאים: הראשון מתייחס למקרקעין למגורים והתנאי השני שהפרויקט הוא לפינוי בינוי.

הוועדה המקומית טענה כי הפטור מיועד רק לשטחי מגורים ובאה כוחו של היזם טענו כי הפטור חל על כלל המקרקעין ללא קשר לייעודם. ועדת הערר קיבלה את עמדת היזם וקבעה כי המילה "למגורים" מתייחסת לייעודם של המקרקעין טרם אישור התכנית לפינוי-בינוי.

ועדת הערר הוסיפה כי התוספת השלישית לחוק אינה מבדילה בין שטחי מגורים לשטחי תעסוקה, ומשכך מלשון החוק מפורש כי "כוונת המחוקק היתה לקבוע היטל השבחה מופחת לכלל ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור פרויקט פינוי בינוי באשר הוא". הפרשנות שמציעה הוועדה המקומית שבה הפטור חל רק על שטחי מגורים אינה תואמת את כוונת המחוקק, לדברי ועדת הערר המחוזית.

הוועדה ציינה כי לו הייתה כוונת המחוקק לקבוע שיעור מופחת רק לשטחי מגורים היה הדבר מנוסח במפורש בתוספת השלישית. היא אישרה את עמדת החברה היזמית וביטלה את היטל ההשבחה. בנוסף, הוטלו הוצאות בסך 10,000 שקל על העירייה לטובת היזמית.

החלטה זו מהווה תקדים חשוב עבור פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ועשויה להשפיע על נהלים עתידיים בנוגע להיטלי השבחה בשטחים המסחריים ותעסוקתיים.

אביעד רייכמן, שותף במשרד לאור, שייצג את היזם, מסר לתקשורת בתגובה להחלטת הוועדה: "אנו שמחים על ההחלטה הייחודית. לשיטתנו, כל פרשנות אחרת של החוק, היתה חוטאת לתכלית החקיקה והאפשרות למתן פטור מהיטלי השבחה בפרויקטים של פינוי- בינוי שנועדה, בין היתר לתמרץ יזמים ולתת כדאיות כלכלית לפרויקטים, בעיקר בפריפריה.

"ההחלטה מחייבת כיום את הרשויות המקומיות לחדד היטב את הפטור שהם מעניקים במסגרת החלטות מועצת הרשות, ומוטב כי יפרטו באופן מלא ובפירוט את הפטור שבכוונתן להעניק בפרוייקטים של פינוי בינוי וזאת על מנת להעניק ודאות כלכלית ולמנוע תקלות בהמשך. אנו מאמינים כי ההחלטה מהווה סימן דרך לכל הפרויקטים בהתחדשות העירונית ושמחים לקחת חלק בכך".

מעיריית נוף הגליל נמסר בתגובה: "אנחנו לומדים את ההחלטה ונפעל בהתאם".